Novación y subrogación de hipotecas diferencias

Se trata de dos aspectos fundamentales a tener en cuenta en el momento en el que un usuario desea realizar mejoras sobre las condiciones de su hipoteca, y a continuación explicaremos por qué. 

comisiones de las hipotecas

Sin duda alguna, la hipoteca es una de las deudas más importantes que vamos a adquirir a lo largo de nuestra vida, y que además tardaremos una gran cantidad de años en abonar por completo. Por estas razones, resulta completamente lógico que tengamos la necesidad de mejorar en la mayor medida de lo posible las condiciones sobre este tipo de préstamos hipotecarios.

Es importante informarse detenidamente acerca de lo que supone escoger una u otra opción para mejorar nuestra hipoteca, ya que aunque a priori nos parecen dos conceptos totalmente similares ya que persiguen un mismo fin, en el momento de llevar a cabo la práctica son realmente diferentes. Es decir, ni sus tratamientos son los mismos, ni tampoco su acceso o posibilidad de ejecución, teniendo en cuenta que cada perfil de usuario es diferente, así como su tipo de hipoteca y la entidad con la que la ha contratado.

La novación de las hipotecas

Para empezar, la novación de las hipotecas es un concepto mediante el cual se nos permite negociar con la entidad bancaria en la que hemos realizado nuestro préstamo hipotecario, la mejora de una serie de condiciones sobre el mismo, con el objetivo de facilitar la manera en que asumimos dicha deuda, ya sea a causa de la evolución de la propia hipoteca, o por circunstancias personales.

 Tal y como acabamos de mencionar, es una opción mediante la cual podremos llegar a mejorar una serie de aspectos importantes sobre nuestra hipoteca, aunque cabe destacar que generalmente se centra en mejorar la disminución de los tipos de interés. Siendo una gran cantidad de áreas las que podemos llegar a mejorar haciendo uso de la novación, mencionaremos las más importantes, que son:

  • Modificar el plazo de amortización. Por medio de la novación, el usuario pretende siempre ampliar este tipo de plazos, ya que la entidad suele realizar recortes muy a menudo. Sea como fuere, también tenemos la opción de ampliar o disminuir este tipo de plazo por medio de la renovación de nuestra hipoteca.
  • Negociar el tipo de interés. El concepto de novación también nos permite realizar cambios sobre los tipos de interés impuestos por la entidad en un primer momento, ya sea a través de la modificación de la disminución de los diferenciales, como cambiando el modelo de tipos, de uno variable a uno fijo, por ejemplo.
  • Modificar el importe pendiente de la hipoteca. De entre todas las cosas que una novación nos permite hacer, nos podemos encontrar con la oportunidad de modificar la cantidad de dinero pendiente que queda para dar por finalizada la hipoteca. Esto puede conseguirse por medio de la ampliación de capital, aunque apenas se utiliza, o mediante una operación independiente de sí misma.

Por último, pero no menos importante, gracias a la novación podremos realizar modificaciones sobre la propia titularidad de la hipoteca. Y no solamente de la titularidad, sino que incluso podremos cambiar a los beneficiarios y herederos en determinados casos, como el fallecimiento de uno de ellos.

La subrogación hipotecaria

En cuanto a la subrogación de préstamos hipotecarios, esta tiene como objetivo principal la mejora en las condiciones de nuestro préstamo hipotecario. Para ello, tiende a trasladar al propio préstamo de una entidad bancaria a otra que ofrezca una serie de beneficios mucho mejores para el usuario.

Para subrogar una hipoteca, primero debemos realizar la cancelación de la hipoteca, lo que generalmente supone un ahorro sobre los impuestos de actos jurídicos, ya que no debemos hacernos cargo de ellos. No obstante, es crucial saber que la subrogación de la hipoteca no significa la liquidación de la misma para obtener otra mejor, sino que se trata de una operación de traslado de hipotecas donde conseguiremos mejorar ciertos aspectos de la misma.

La subrogación se diferencia de la novación ya no solamente por su funcionamiento, sino también en el sentido de que no vamos a poder realizar las mismas modificaciones. De esta manera, es importante prestar especial atención a dos cosas:

  • Los gastos y comisiones en la subrogación de préstamo hipotecario. Antes de comenzar ningún proceso, hay que tener claro que el proceso de subrogación requiere un gasto superior al de novación. Por lo tanto, antes de dar el paso de subrogar nuestra hipoteca, tendremos que realizar los análisis convenientes para saber si nos conviene dichos costes y el impacto que estos pueden tener a medio plazo, tanto en nuestra economía personal como en la propia hipoteca.
  • El tipo de comisiones y gastos que requiere una subrogación. Ya solamente para traspasar nuestra hipoteca de una entidad a otra, se procederá al cobro de la comisión por subrogación. Esta se establece en el 0,50% durante los primeros cinco años desde la operación, y una vez superados estos, se mantiene en el 0,25%. 

Después nos encontraremos con los gastos de notaría, ya que es crucial en la subrogación la presencia de notarios. Este gasto oscila entre un 0,2% y un 0,5% perteneciente al capital pendiente de amortización.

En una subrogación también se deben hacer frente a los gastos de gestoría, que no se vinculan al capital pendiente de abonar, pero sí a la empresa a tal efecto. Es un gasto que a menudo ronda los 150 euros.

Para terminar, nos encontramos con los gastos de registro de la propiedad. Son un tipo de gasto que está imputado al registro de la propiedad, y supone alrededor del 50% de los gastos del notario.

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