La subrogación puede ser una buena idea si lo que buscamos es mejorar las condiciones de nuestra hipoteca. Sin embargo, antes que pensar en subrogar una hipoteca conviene tener claro lo que significa y lo que supone.
Generalmente nos planteamos la opción de la subrogación cuando buscamos una mejora sustancial en nuestra hipoteca. Esta mejora en la mayoría de casos viene dada por una mejor propuesta en cuanto a tipos de interés. Obviamente, dependiendo del momento la subrogación puede resultar más o menos interesante, cuando los tipos de interés se ha movido de manera notable y la diferencia entre hipotecas es sustancial es el mejor momento para esta operación de mejora del préstamo hipotecario.
Qué es una subrogación de hipoteca
Para realizar una subrogación en primer lugar se realiza la cancelación de la hipoteca anterior en el registro de la propiedad. Sin embargo, no seremos nosotros los responsables del impuesto de actos jurídicos. Cuidado, una subrogación no es la liquidación de una hipoteca para la contratación de otra, es una herramienta a través de la cual trasladamos la hipoteca sometidas a otra mejorando algunos elementos como los tipos de interés y los plazos de amortización.
Las principales comisiones y gastos son los siguientes:
- Comisión de subrogación: la que se cobra por el traspaso de la hipoteca entre entidades. Queda establecida en el 0,50% durante los primeros cinco años y en 0,25% posteriormente.
- Gastos de notaría: estos gastos se destinan al pago de los notarios que dan fe de la operación, habitualmente vienen a rodar entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de amortización.
- Gastos de gestoría: son gastos fijos que no se vinculan capital pendiente que pueden rondar los 150 €.
- Gastos en el registro de la propiedad: aproximadamente vienen a ser la mitad de los gastos de notario.
Cuándo interesa la subrogación
Podría parecer que buscar una mejora de nuestra hipoteca siempre justifica una subrogación, sin embargo esto no es necesariamente así, de hecho, una subrogación no siempre es la respuesta a una mala hipoteca.
De entrada, como ya hemos indicado, a la hora de calcular hipoteca en una subrogación no vas a encontrar más mejora que las posibilidades de modificar el tipo de interés o el plazo de amortización. Otras cuestiones como la ampliación de capital por la incorporación de otros titulares a la hipoteca no serán posibles en esta fórmula. Por otro lado, también hay que tener en cuenta que los gastos que una subrogación viene a suponer son superiores a otras fórmulas como la novación, esto hace que el proceso de mejora de una hipoteca no tenga que ser siempre necesariamente el mismo, y que resulte interesante buscar diferentes ángulos para contrarrestar la operación antes de realizarla.
En cualquier caso, también es relevante tener claro que a pesar de los costes ya citados, subrogar un préstamo hipotecario siempre va a resultar más barato que cancelar una hipoteca y formalizar un nuevo préstamo: ya de entrada en esta nueva operación tendremos que asumir el impuesto de actos jurídicos documentados.
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Qué tienen que tener las mejores hipotecas para subrogar
Obviamente, si lo que una subrogación permite es modificar el diferencial en el interés y el plazo de amortización, como punto de partido una buena hipoteca para subrogar debe tener una buena propuesta en ambas cosas.
Sin embargo, esto no es lo único. Hay que tener en cuenta que en la actualidad la mayor parte de las hipotecas con diferenciales más bajos o plazos de amortización más largos exigen unos elevados niveles de vinculación que no siempre podemos o estamos dispuesto a aceptar, tanto por la batería de productos asociados como por los costes que pueden suponer a largo plazo.
Es importante desde luego tener en cuenta estos elementos antes de plantearnos siquiera la opción. Por tanto resulta obligatorio conocer a fondo las hipotecas a las que pretendemos acceder en la subrogaciòn, más allá del tipo de interés o plazo de amortización.
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La novación como alternativa
La novación de una hipoteca es sin duda una alternativa a tener en cuenta cuando pretendemos mejorar las condiciones de la misma. En una novación, a través de documento público, vamos a modificar las condiciones de nuestro préstamo hipotecario con la misma entidad que lo ha emitido llegando a acuerdos entre partes que se refleja en dicha mejora.
Realmente se trata de una renegociación con la entidad financiera emisora de la hipoteca, y la gran ventaja respecto a otras opciones, como veremos, es la posibilidad de modificar muchos parámetros de la hipoteca. Generalmente una novación se plantea cuando nuestra hipoteca muestra unas condiciones muy desfavorables respecto a la media del mercado, tan desfavorables que perfectamente podrían obligarnos a buscar opciones como la subrogación.
Dentro de esta renegociación que supone la novación se pueden realizar, como decimos, un buen número de cambios, estos son los principales:
- Podemos modificar el tipo de interés a nuestro favor
- Podemos proponer un cambio del índice de referencia
- Es posible también realizar ampliaciones de capital
- También existe la posibilidad de implementar reducciones o ampliaciones sobre los plazos de amortización
Hay que resaltar que en la novación, además de los gastos en forma de comisiones bancarias, también encontraremos gastos de notaría, registro de la propiedad, de gestoría, etcétera.
Éstos serían los gastos más habituales:
- Comisión por novación, es una comisión que aparece por contrato orientada a realizar las modificaciones. No se encuentra en todas las hipotecas. Habitualmente viene a considerar entre el 0,1% y el 1% del capital pendiente.
- Gastos de notaría, del mismo modo que en una subrogación oscila entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente.
- Gastos de gestoría iguales a los gastos de subrogación en torno a los 200 € de media.
- Gastos de tasación: habitualmente no será necesario realizar una tasación de la vivienda, pero, si queremos añadir a la mejora una ampliación de capital la tasación será obligatoria. El en cuenta que una tasación dentro de los seis meses anteriores a la operación de novación probablemente sea considerada como válida por la entidad. Generalmente una tasación viene a costar en torno a los 300 €
- Los gastos de registro de la propiedad que vienen a suponer más o menos el 50% de los gastos de notario.
Es importante tener en cuenta que en una novación no se pagará el impuesto de actos jurídicos documentados salvo si la novación contempla una ampliación de hipoteca. En el caso de ampliación el coste es del 0,5% sobre el capital que supone la ampliación, aunque, el porcentaje puede variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que te encuentres.
Mejores hipotecas del mercado
Hipoteca Bankinter
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Hipoteca Santander Euribor + 0.99%
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Hipoteca Ahora Liberbank
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Hipoteca Euribor Variable CajaSur
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Hipoteca Naranja ING
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Hipoteca BBVA
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Hipoteca Variable Kutxabank
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Hipoteca Activa Plus Activobank
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Hipoteca Freedom de Banco Mediolanum
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