Qué es y cómo funciona una ejecución hipotecaria

Una ejecución hipotecaria se produce cuando un prestatario no cumple con sus obligaciones de pago del préstamo hipotecario y el banco o entidad financiera inicia un proceso legal para recuperar el monto adeudado vendiendo el inmueble hipotecado.

Las razones más habituales que llevan a una ejecución hipotecaria incluyen: Incumplimiento en los pagos mensuales. Incapacidad para pagar otros costos asociados, como impuestos o seguros. Violación de otros términos del contrato hipotecario. Una vez que el prestatario ha incumplido un cierto número de pagos (establecido en el contrato), la entidad financiera puede enviar una notificación indicando la intención de iniciar el proceso de ejecución.

Si no se llega a un acuerdo o el prestatario sigue sin realizar los pagos, el banco puede presentar una demanda de ejecución hipotecaria ante los tribunales. Si el tribunal aprueba la ejecución, se procede a la venta del inmueble, generalmente a través de una subasta pública. Con el dinero obtenido, se cubre la deuda pendiente y los gastos asociados al proceso.

Pérdida del inmueble. Es la consecuencia más directa y evidente. El prestatario pierde la propiedad del inmueble que había adquirido con el préstamo. Registro negativo. La ejecución hipotecaria quedará registrada en el historial crediticio del prestatario, lo cual puede dificultar el acceso a futuros créditos o préstamos. Deuda restante. En algunos casos, si el dinero obtenido de la venta del inmueble no cubre la totalidad de la deuda, el prestatario puede seguir siendo responsable del monto restante.

Antes de llegar a una ejecución hipotecaria, existen alternativas que pueden considerarse. Modificación del préstamo. Renegociar los términos del préstamo con la entidad financiera para hacer los pagos más manejables. Venta corta. Vender el inmueble por un precio menor al monto adeudado con el consentimiento del banco. Dación en pago. Entregar la propiedad al banco en lugar de pagar la deuda restante.

Ante la amenaza de una ejecución hipotecaria, es esencial contar con el apoyo y asesoramiento de un abogado especializado. Estos profesionales pueden guiar al prestatario en el proceso, informarle sobre sus derechos y proponer estrategias para evitar la ejecución o minimizar sus consecuencias.

En algunas jurisdicciones, después de la venta del inmueble, existe un «periodo de redención». Durante este tiempo, el prestatario puede recuperar la propiedad si paga el monto total adeudado, más los intereses y costos asociados.

Más allá de las consecuencias financieras y legales, enfrentar una ejecución hipotecaria puede tener un fuerte impacto emocional en el prestatario y su familia. La pérdida de la vivienda puede generar sentimientos de fracaso, vergüenza o frustración. Es importante considerar la búsqueda de apoyo psicológico o grupos de ayuda en estos casos.

El estado del mercado inmobiliario puede influir en una ejecución hipotecaria. Si el mercado está en declive y hay muchas propiedades en venta, es posible que el inmueble se venda por un precio menor al de la deuda, lo que podría generar una deuda restante mayor para el prestatario.

Antes de asumir un préstamo hipotecario, es útil conocer las alternativas disponibles en el mercado que puedan ofrecer términos más flexibles o adaptados a las necesidades y capacidades del prestatario.

En qué consiste la incapacidad permanente y cómo puede afectar a nuestra hipoteca

Antes de todo, es esencial definir qué se entiende por incapacidad permanente. Según la normativa española, se considera una situación en la que el trabajador, tras haber estado sometido al tratamiento prescrito, presenta reducciones anatómicas o funcionales graves que se anticipan como definitivas y que disminuyen o anulan su capacidad laboral.

Muchos bancos ofrecen seguros de protección de pagos como complemento a la hipoteca. Estos seguros cubren las cuotas de la hipoteca en caso de que el titular no pueda hacer frente a los pagos debido a circunstancias como desempleo o incapacidad. Si cuentas con uno de estos seguros, la incapacidad permanente podría activar la cobertura, y el seguro se haría cargo de las cuotas, al menos durante un periodo determinado.

Además del seguro de protección de pagos, es común que las entidades financieras exijan contratar un seguro de vida al formalizar una hipoteca. En muchos casos, estos seguros incluyen cláusulas de cancelación de la deuda en caso de incapacidad permanente del titular. Es crucial revisar las condiciones del seguro, ya que no todos cubren la incapacidad y, entre los que lo hacen, puede haber diferencias en las coberturas.

Si no cuentas con un seguro que cubra la incapacidad, es aconsejable acercarse a la entidad bancaria para exponer la situación. Es posible renegociar las condiciones del préstamo, logrando, por ejemplo, una carencia en la que solo se pagan intereses, ampliación del plazo de la hipoteca o incluso la condonación de una parte de la deuda en casos extremos.

Otra opción, aunque no siempre la más deseada, es vender la vivienda para cancelar la hipoteca. Si se opta por esta solución, es vital evaluar el mercado inmobiliario y considerar los gastos que implica una venta. Es importante tener en cuenta que, en caso de cancelación de la hipoteca por incapacidad, pueden surgir implicaciones fiscales. Por ello, es aconsejable consultar a un experto para conocer las posibles consecuencias y cómo gestionarlas.

Si te enfrentas a una incapacidad permanente y no cuentas con un seguro que cubra esta situación, es fundamental comunicarlo a tu banco o entidad financiera. Aunque no estén obligados, pueden mostrarse comprensivos y ofrecerte soluciones, entre las que se encuentra el periodo de carencia. Durante este tiempo, solo pagarías los intereses de la hipoteca, dando un respiro a tu economía. Refinanciación del préstamo. Extender el plazo de la hipoteca para reducir la cuota mensual.

Dación en pago. En circunstancias extremas, y si ambas partes están de acuerdo, puedes entregar la vivienda al banco en lugar de continuar pagando la hipoteca. Aunque esta opción puede ser complicada, en ciertos casos podría ser una solución viable.

Lo primero que tenemos que señalar es que la subrogación se ha convertido en una operación mucho más interesante que hace tan sólo unos años. El cambio de la nueva ley hipotecaria ha mejorado de manera sustancial las condiciones al modificar la adjudicación de comisiones en mayor medida a las entidades financieras.

Por otro lado, en un entorno en el que, aunque repunta la contratación de préstamos hipotecarios, sigue lejos de niveles previos a la pandemia, para las entidades financieras es interesante aplicar la subrogación por lo que se esfuerzan incluso en mejorar aún más las condiciones.

¿Cuándo puede ser interesante subrogar tu hipoteca en 2022?

Subrogar tu hipoteca es una opción a tener en cuenta para mejorar sus condiciones, por lo que lo primero será que revises bien dichas condiciones.

Fundamentalmente deberías fijarte en el tipo de interés que estás pagando y los tipos de interés medios que se aplican en la actualidad. Cuando la diferencia es mínima la subrogación puede no merecer la pena, si la diferencia es elevada, de hecho, deberías plantearte mejorar las condiciones del préstamo.

Otros factores importantes son la aplicación de comisiones y la vinculación. La mezcla de comisiones elevadas y exceso de vinculación puede hacer que un producto, aunque tenga un tipo de interés competitivo, se encarezca de manera notable. Así que, este es otro elemento a revisar.

Novación o subrogación

Antes de la reforma de la ley hipotecaria te hubiéramos dicho sin ninguna duda que siempre que puedas realizar una novación sería más interesante que una subrogación ya que las posibilidades de negociar y reducir gastos eran superiores. Hoy en día esto no está tan claro.

Hay que tener en cuenta que hay entidades financieras que asumen todos los gastos en una subrogación, y esto implica incluso llegar a asumir los gastos que corresponden al hipotecado, por ejemplo, el de cancelación de primera hipoteca. Es cierto que no ocurre en todas las entidades, pero si hay oferta de mercado en este sentido.

La novación lo que nos proporciona es la tranquilidad de una negociación menos apresurada, y no tener que realizar tantas operaciones ya que, nuestro propio banco gestiona todo el proceso íntegro.

Sin embargo, también aquí han mejorado las condiciones de una subrogación ya que, al ser un producto apetecible para los bancos, cada vez nos ofrecen más facilidades. Por ejemplo, no es extraño que podamos contratar una subrogación de manera completamente remota a través de Internet y acudiendo tan sólo a la notaría para realizar la firma final.

En definitiva, en un entorno de inflación e intereses muy bajos, hay que valorar si efectivamente una amortización o una subrogación pueden ser elementos potentes para nuestra economía. En cualquier caso, siempre que el cambio suponga una mejora ostensible y no se pueda equiparar a lo que nos ofrece la entidad donde está alojado el préstamo, la subrogación debe contemplarse como una opción.

Y, debemos comenzar diciendo que, efectivamente, es perfectamente posible, si la situación económica de la persona ha mejorado, que, tras haber realizado una dación en pago en el pasado, se puedan volver a solicitar una hipoteca. Pero, vayamos por partes.

La dación en pago

La dación en pago es una herramienta financiera. Permite que cuando no se puede afrontar el pago de una hipoteca, por una situación económica compleja, en lugar de entrar en morosidad, se puede negociar con el banco la entrega de la vivienda a cambio de liquidar la deuda.

Hay que señalar que no es una herramienta excesivamente interesante para los bancos. Por lo que, rara vez la vamos a ver incorporada en el contrato de préstamo hipotecario, aunque puede ocurrir.

Por otro lado, cuando la dación se negocia directamente con el banco, depende exclusivamente de su voluntad. Sin embargo, hay otro camino, es acudir a la dación en pago a través del código de buenas prácticas bancarias.

Este es un proceso más lento, que exige mayor nivel de documentación, pero es una vía añadida para obtener la dación en pago.

Y en este punto es importante señalar que la dación en pago significa la cancelación automática de la deuda. A diferencia de otros modelos, en los que la hipoteca seguirá vigente, en este caso, la hipoteca se extingue automáticamente.

¿Se puede solicitar una hipoteca tras una dación en pago?

Definitivamente sí. El hecho de haber realizado una dación en pago trae consigo la anulación de la deuda con la entidad financiera.

Incluso, si se hubiera entrado en un registro de morosidad por el impago de la hipoteca o de parte de ella, si se ha aceptado la dación en pago se debería salir de dicho registro.

No existe ningún tipo de registro sobre la operación, más allá de los que la propia entidad financiera guarde. Y, además, insistimos, la deuda está saldada.

Es cierto que, cara a la propia entidad financiera donde se realizó la dación en pago, esto pudiera representar algún tipo de traba a la hora de conceder una nueva hipoteca. Pero, no desde el punto de vista de las condiciones, sino de la evaluación de riesgo.

Sin embargo, para el resto de entidades financieras, si se cumple con las condiciones de ingresos, estabilidad laboral, bajo endeudamiento e historial crediticio (donde no figura la dación en pago) no tiene por qué existir ningún tipo de problema.

No olvidemos que se trata de una herramienta orientada a solucionar un problema grave de las finanzas personales, pero, precisamente, enfocada a que estas finanzas personales se pueden recuperar en el futuro. Por tanto, efectivamente, si se ha tenido la necesidad de hacer una dación en pago, en el futuro, cuando se recupere la economía personal, se podrá solicitar una nueva hipoteca.

En primer lugar, debemos dejar una cosa clara, sobre escriturar no es ilegal. Esto es importante porque, en ocasiones la información se deforma de manera que pareciera que estamos cometiendo un acto ilegal de falsedad documental, y no es verdad. Si es cierto, que es un hueco legal, y que probablemente con el tiempo esto se acabe ajustando, pero, desde el punto de vista de la justicia no es un delito.

Dicho lo cual, vamos a centrarnos en qué es y qué riesgos supone aumentar el valor de una vivienda de manera artificial a la hora de solicitar una hipoteca.

Qué es sobreescriturar

Como ya hemos dicho anteriormente, se trata de generar una escritura en la que la vivienda tenga un valor superior al de la operación que se va a realizar.

Por ejemplo, supongamos que vamos a adquirir una vivienda por un importe de 100.000 €. Sobre escriturar esta vivienda sería realizar una escritura en la que se le adjudicar a valor de 125.000 €.

El motivo por el que se hace esto es bastante comprensible y simple de entender: si las hipotecas sólo nos financian un 80% como máximo del valor de la operación, en este caso, con el 80% de la sobre escritura estaríamos cubriendo prácticamente el 100% del coste.

En general, esto se enfoca a que el usuario, pueda con la hipoteca abonar el precio total de la vivienda más los gastos, no teniendo que solicitar financiación alternativa ni que aportar de su bolsillo una cantidad extra a la hora de formalizar la hipoteca.

Tiene riesgos la sobreescritura

Si. Como ya hemos indicado, no se trata de una acción ilegal. Sin embargo, para muchos especialistas, es una acción peligrosa y no recomendable.

Uno de los riesgos habituales que se asocian a esta acción es la posibilidad de sufrir una estafa. Al firmar una escritura por un valor superior, y aceptar un contrato de compraventa en este valor, realmente, de manera legal, nos estaríamos enfrentando a tener que abonar la cantidad que figure en la operación. Por tanto, realmente dependemos siempre de la voluntad de la tercera parte con la que realizamos la operación. No sería la primera vez que ocurre este tipo de estafas, y, cuidado, son muy difíciles de deshacer ya que existe una firma legal de aceptación, pero no un contrato de sobre escritura que, generalmente, suele hacerse de manera verbal.

Por otro lado, también cabe la posibilidad de que la entidad bancaria, en una revisión de la hipoteca considere que la información utilizada a la hora de la concesión fue irregular y solicite la revisión de la misma, e incluso, en algunos casos penalizaciones. Esto es menos frecuente, pero la posibilidad existe.

En definitiva, se trata de una acción que, aun pudiendo hacerse no resulta especialmente recomendable.

En este caso nos vamos a centrar en los escenarios en los que la amortización anticipada de una hipoteca puede resultar una buena idea para el usuario.

Amortización anticipada buscando beneficio fiscal

este supuesto sólo atañe a aquellas personas que pueden deducir la hipoteca la declaración de la renta. Esto sólo ocurre con aquellos que compraron su vivienda antes del 1 de enero de 2013, que pueden aplicar una desgravación del 15% de la hipoteca sobre una base imponible máxima de 9040 €.

Es importante tener en cuenta que, a la hora del cálculo de la base imponible, el total sobre el que se calcula la adquisición de vivienda no sólo tiene en cuenta la hipoteca, sino también aquellos productos que se encuentran asociados, por ejemplo, el seguro de vida o el seguro de hogar.

En este caso, la amortización anticipada puede ser interesante y a qué, si no se llega al máximo deducible compensar adelantar el dinero para pagar menor cantidad de impuestos. Esta desgravación sólo se puede aplicar sobre la vivienda habitual de usuario.

La amortización anticipada para ahorrar

En los últimos años, sobre todo entre las personas que organizan sus finanzas alrededor de conceptos como el minimalismo o la formalidad, se ha establecido que la reducción de deuda siempre es un objetivo interesante para el ahorro.

Aunque esto puede ser discutible, por ejemplo, el endeudamiento orientado a la inversión dependiendo de cómo se puede incluso ser saludable, lo cierto es que la idea tiene una base sólida y puede ser muy interesante para quien desea ahorrar.

La fórmula simple, sencilla, para calcular cuando interesa la amortización anticipada es comparar el ahorro en intereses con los intereses que podríamos obtener como rentabilidad en un producto a largo plazo.

Es decir, cuando hacemos una amortización anticipada, vamos a ahorrar una cantidad de intereses ya que, los intereses son mayores a mayor plazo de tiempo. Además, las amortizaciones anticipadas suelen comenzar aplicándose sobre los propios intereses.

Sin embargo, si el ahorro en intereses es bajo, comparado con una propuesta de un producto de inversión o de ahorro financiero que nos propone a rentabilidad, no interesará. En una fórmula sencilla, lo que deberíamos hacer es comparar el tipo de interés y el plazo en el que vamos a realizar amortización, con los productos donde podríamos colocar el dinero que vamos a destinar a dicha amortización.

En definitiva, la amortización anticipada de una hipoteca puede ser una buena herramienta cuando se utiliza de manera adecuada y orientada al ahorro o al beneficio fiscal.