Si en este periodo de crisis tu hipoteca tiene derecho a periodo de carencia, y no te encuentras dentro de los grupos de exención de hipoteca regulados, es posible que resulte interesante que analices las posibilidades dentro de tu hipoteca para aplicar carencias.
Nos parece por ello interesante dedicar un artículo en el que además de acercarnos al préstamo hipotecario, que como ya sabemos no goza precisamente de mucha salud en nuestro país, revisar también el concepto de periodo de carencia en sus diferentes posibilidades, para que, el usuario, en una visión más amplia de esta herramienta.
Qué es un periodo de carencia en una hipoteca
Es lo primero que debemos saber, aunque en este caso nos estamos refiriendo los préstamos directamente relacionados con la compra de vivienda, es que los períodos de carencia hoy en día pueden aplicarse prácticamente cualquier tipo de préstamo, de hecho, vamos a encontrar esta posibilidad en préstamos al consumo, préstamos para estudios, en definitiva prácticamente para todos los modelos de préstamo existentes.
En esencia estos períodos de carencia, también conocidos antaño como períodos de gracia, vienen a significar que durante un tiempo pactado con la entidad financiera el usuario no deberá hacer frente a las cuotas de amortización prefijadas.
Existen dos posibilidades en este sentido, aunque, realmente una de ellas a fecha de hoy es prácticamente inexistente en cuanto a su posibilidad, por un lado la llamada carencia de amortización y por otro la carencia total.
Periodos de carencia total o periodos de carencia de amortización
Los períodos de carencia total, que como decimos a fecha de hoy son prácticamente imposibles de conseguir, aunque es cierto que algunos productos siguen presentándolos como opción, vienen a significar que durante el tiempo pactado para la duración de esa carencia el usuario no deberá hacer frente a ningún tipo de pago, es decir no deberá abonar ni la parte proporcional del principal solicitado ni los intereses generados.
Por otro lado los períodos de carencia de amortización, los más comunes, efectivamente otorgarán al usuario la posibilidad de no abonar durante un tiempo pactado la parte proporcional del principal solicitado correspondiente a cada cuota de amortización, aunque, en este caso, el usuario si deberá hacer frente a los intereses generados con cada una de esas cuotas integradas dentro del periodo de carencia.
Los períodos de carencia se nos van a presentar como una posibilidad orientada en la gran mayoría de los casos, aunque no todos, a los comienzos de la vida de un préstamo hipotecario, valorando en este sentido el hecho de suponer que estos comienzos son los más complicados es el punto de vista económico para el solicitante con los gastos generados en la adquisición de la vivienda además de los gastos posteriores que tienen que ver con el hecho de la instalación en dicha vivienda recién adquirida.
También en la aplicación de estos períodos de carencia vamos a encontrar modelos diferenciados, por un lado, aquellos períodos de carencia ya prefijados a la propia firma del contrato en una duración y fechas determinadas, y, por otro lado, la posibilidad abierta al usuario de la elección de un número determinado de cuotas a retrasar a su elección, aunque, en este último caso, estos aplazamientos suelen enmarcarse también dentro de un período determinado de la vida del producto.
Hasta aquí, de algún modo, hemos venido reflejar las bondades de esta opción, bondades que resultan obvias en el sentido de permitir al usuario determinados períodos en los cuales el coste de su hipoteca no le repercuta de manera total en su economía doméstica, sin embargo, como en todos los productos financieros, debemos realmente prestar mucha atención a lo que se nos propone y, sobre todo, a la manera en la que lo aplicamos, ya que, como resulta comprensible, realmente estos períodos de carencia en la mayoría de los casos acabarán encareciendo de algún modo el préstamo.
No todo son virtudes en los periodos de carencia
De manera lógica comprenderemos que a pesar, por ejemplo en el caso de la carencia de amortización, del beneficio inmediato del hecho de abonar solamente los intereses, no estamos abonando en absoluto ninguna parte del principal, por lo cual, este principal va retrasando su abono y por tanto generando nuevos intereses, lo que obviamente supone un encarecimiento final del producto, así que, a mayor aplicación de periodo de carencia, en principio, mayor coste de producto en intereses.
Realmente en esta exposición, a pesar evidentemente de ser muy general, hemos podido advertir las principales características de un recurso, ciertamente, muy utilizado por los usuarios, que desde luego posee unos beneficios inmediatos innegables, pero, como indicábamos en el párrafo anterior, debe ser utilizado con cierta prudencia y desde luego con la conciencia clara de que a la postre encarecerá el coste final de nuestros préstamo hipotecario, es decir, a las claras, una herramienta financiera nuestra disposición para ser utilizada en caso de necesidad y de manera medida.
¿Merece la pena el periodo de carencia en la hipoteca?
Siempre, antes de tomar la decisión de acogernos a un periodo de carencia en la hipoteca, debemos tener claras algunas consideraciones que nos permitan tomar una decisión correcta. Y es que desde luego aplicar un periodo de carencia no es una opción que pueda resultar gratis, y, tampoco una opción que a la larga siempre mejore el rendimiento del producto y mucho menos.
Obviamente el principal motivo de atracción por un periodo de carencia hipotecaria es la posibilidad de la reducción de la cuota de la hipoteca, independientemente de saber que esta reducción es por un período limitado. Esto, que es la gran fortaleza del producto desde un punto de vista del ahorro de usuario, también es su gran debilidad ya que una vez terminado el periodo de carencia la cuota volverá a su lugar, algo que si se mantiene previsto no debiera dar problemas, pero, recordemos que venimos de un periodo de tiempo en el que, por ejemplo, hemos estado abonando el 50% de la cuota o incluso menos.
El precio final de los periodos de carencia generalmente tiene que ver con un encarecimiento real del precio de la hipoteca al final de su vida. Esto es así ya que a pesar de la reducción de los costes de la cuota por la retirada de los intereses durante el periodo de carencia, una vez concluido este las cuotas son más elevadas a tener que hacerse cargo de los intereses aplazados. Va a depender este aumento lógicamente de la aplicación de reducción en el periodo de carencia y el plazo de duración de este, pero podemos decir que de media, los recibos futuros una vez concluido el periodo de carencia poder aumentar tranquilamente por encima del 6,5%. Calcule que esto en una hipoteca a 30 va a suponer mayor coste que ahora lo ha supuesto la carencia.
Por otro lado en el resultado final lógicamente los intereses van a ser superiores a los que nos hubieran aplicado de no solicitar los periodos de carencia.
Aunque no es frecuente, también es posible que se nos aplique una comisión que puede llegar hasta el 1% del capital por devolver ya que, un periodo de carencia necesita de una novación hipotecaria previa con una modificación del contrato de préstamo (siempre que se solicite de manera negociada y no responda a una condición concreta del producto en la oferta) con lo cual todavía se pueden encarecer más la cuestión, a esto debemos sumar la posibilidad del aumento de interés aplicable o incluso de la solicitud de contratación de productos vinculados en batería por disfrutar del periodo de carencia de hipoteca.
Resulta muy complicado hacer tabla rasa y decidir si es interesante o no aplicar un periodo de carencia a nuestra hipoteca. Por un lado obviamente en los comienzos de la adquisición de una vivienda es donde encontramos mayores dificultades generalmente, y por tanto ese ahorro diferido puede venir bien al bolsillo de manera coyuntural, sin embargo, a medio y largo plazo la cuestión no es en absoluto tan evidente. Por ello ¿, y, por supuesto, tener claro lo que va a significar para la economía doméstica en los próximos años.
¿Cómo acceder al periodo de carencia?
Técnicamente siempre tenemos la opción de negociar un periodo de carencia con nuestra entidad financiera sobre una hipoteca. Dicho esto, también hay que reconocer que no resulta sencillo obtener una concesión de periodos de carencia si no se ha apartado de manera previa en el contrato del producto hipotecaria, es decir, podemos llegar a tenerlo negociando sobre una hipoteca que no lo ofrece expresamente, pero nos va a costar mucho, y además probablemente suponga un encarecimiento final por un lado al otro tal y como hemos visto anteriormente.
En ese caso simplemente con dirigirnos a la entidad financiera con la que operamos el préstamo hipotecario y expresar nuestra intención podemos iniciar el periodo de negociaciones. Otro modelo, más sencillo, es acudir a hipotecas que como punto de partida ya incorporar sus condiciones de oferta periodos de carencia.
Lo cierto es que en el mercado existe un gran número de estas hipotecas y prácticamente todas las entidades financieras en alguna de sus ofertas lo incorporan. Dentro de estas propuestas vamos a encontrar generalmente periodos de carencia que van desde los 12 meses hasta un máximo de 24 meses, las propuestas son muy diversas alguien nos ofrece hacerlo de manera lineal, hay quien nos propone un máximo de mensualidades al año sobre las que podemos incidir, hay entidades financieras que aplican un aumento de interés si se hace efectiva esta posibilidad, y en general, se trata de productos con una gran carga de vinculación a la hora de su contratación.
